2020年继承的房产再出售新政：继承的房产出售要交20%的个税吗？能否核定征收个税？

最近，不少人咨询：2020年继承的房产再出售新政是什么？继承的房产出售要交20%的个税吗？继承的房子卖掉需要交多少税？今天，51个税就跟大家聊一聊：继承的房产再出售遇到的那是“税”事儿！

不得不说的是，继承与赠与之后再次转让房产的成本不可忽视！

据悉，继承人、受赠人再次转让房产，主要涉及增值税及其附加、个人所得税等。

以个人所得税为例，按照“财产转让所得”征收，税率为20%。

51个税提醒，2020年继承的房产再出售新政并未太大变化，还是原来的政策规定，但是，卖房征收20%个税，这两个细节需留意！

细节一：免征个税“条件”早知道

根据政策规定，如果继承的房产再出售，已满5年且是家庭唯一住房的（简称：“满五唯一”），可免征个人所得税。

当然，如果不符合“满五唯一”的条件，则需要征收个税。

那么，问题来了：不满五年或不唯一，继承的房产出售要交20%的个税吗？个税该如何缴纳？

山东省税务局回复如下：

如继承前房产证购房时间未满五年或非家庭唯一生活用房：

（1）能够提供原购房发票或者原值凭证，根据《中华人民共和国个人所得税法》（中华人民共和国主席令第四十八号）第六条第五款的规定, 财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。第三条第五款的规定，财产转让所得适用比例税率，税率为20%。

（2）根据《山东省地方税务局关于个人转让无偿受赠房屋个人所得税问题的批复》（鲁地税函〔2010〕95号）规定，个人通过继承或遗嘱赠与方式取得住房，再次转让该住房的，在计征个人所得税时，如果不能够准确计算房屋购置成本和应纳税额的，可按照《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）号文件的有关规定，对其实行1%核定征收。

细节二：个税核定征收需透彻理解

有税友咨询：继承而来的房屋，受赠人转让受赠房屋时，如果不能提供房屋原值凭证，在计征个人所得税时，能否实行核定征收？

51个税表示，继承而来的房屋，受赠人房产转让不能提供房屋原值凭证，计征个人所得税时适用《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条规定核定征收。 具体内容如下：

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

也许，有税友要纳闷了！

根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）第二条（二）中的：

在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

在此，51个税提醒，“国税发〔2006〕108号”第三条规定与“国税发〔2006〕144号”第二条规定的核定征收存在很大差异。

简单来说，“国税发〔2006〕144号”第二条规定是针对个人受赠环节，而不是受赠后再转让环节哦！

【税局答疑】

问：子女继承父母遗产的房屋，如果继承的房子卖掉需要交多少税？子女是否能够直接代办变卖已故父母的房屋呢？

安徽省税务局回复如下：

1、继承房产之后进行销售按照购买房产进行处理。

销售方：

增值税：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

三项附加税：

城市维护建设税：市区7%、县城、镇5%、不在市区、县城或镇1%

教育费附加：3%

地方教育附加：2%

三项附加税根据实际缴纳的增值税税额缴纳，增值税免征三项附加税费也免征。

将免征教育费附加、地方教育附加、扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。

增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

个人销售房产可以享受上述政策。

个人所得税：个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。适用的税率20%。个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。（合理费用：本次缴纳的附加税、维修基金、工本费、银行利息）

房地产销售涉及的税费及优惠较多，建议您具体向主管税务机关进一步核实。

2、子女是否能够直接代办变卖已故父母的房屋，建议向房屋管理等部门核实。

问：我父母1996年购买一套住宅，1998年取得房产证和土地证，产权登记在父亲名下了，母亲为共有人。2018年父母离婚，房子按协议归母亲，目录办理了离婚析产，重新办理了不动产登记证，登记为母亲一个人所有。

2020年母亲去世，按遗嘱由我继承房产并办理了房产继承手续，现在房子在我一个人名下。现在我想把房子出售，房子是家庭唯一房产，上市交易时是否适用“满五唯一”免征个人所得税优惠政策？如适用，满五年是从那年算起？1998年取得房产证时还是2018年离婚析产时，抑或是2020年继承房产时？

河南省税务局回复如下：

一、根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，四、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税。

二、根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）三、根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

（一）上述文件所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

1、个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

2、个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。

（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

三、根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的规定，三、纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到税务部门办理相关手续。

因此，根据上述文件规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，符合自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

购房日期由于暂不清楚您房屋的属性，请您参照上述文件执行，具体事宜您也可以联系您单位的主管税务机关咨询确认。